长篇专访碧桂园服务李长江:关于蓝光嘉宝、规模焦虑和未来野心

陈月芹2021-07-16 12:32

经济兴发报 记者 陈月芹 7月15日晚,碧桂园服务与蓝光嘉宝联合公告,宣布蓝光嘉宝除牌条件达成,将于8月19日下午4时正式退市,为这一物业史上最大并购案画上句号。

一个月前,碧桂园服务还被传将收购仲量联行中国区业务,彼时,碧桂园服务总裁李长江在朋友圈晒出一组截图,连环辟谣。其中,一位物业同行在向其求证的同时,还戏称“您把我们也收(购)了吧”。

这句玩笑背后,反映出碧桂园服务在收并购方面的动作频频。

手握两百多亿元现金,怎么花才能让投资者满意,这是碧桂园服务和李长江不得不面对的问题。

距离上一次和李长江在碧桂园总部见面,已经过去了三年,近期再次会面,李长江从容了许多。这三年里,碧桂园服务上市后市值一路冲破千亿、两千亿大关,翻了近9倍。

李长江说,碧桂园服务的下一个目标是2025年实现营收千亿,年复合增长率达到50%。

这一次采访,李长江还聊到规模焦虑,聊到收购蓝光嘉宝的过程、进展,也聊到华南碧桂园员工溺亡事件的处理过程,有释疑,有展望,也有反思。

关于蓝光嘉宝

2月23日,碧桂园服务、蓝光嘉宝双双宣布停牌,中国物业史上第一单上市物企之间的收并购浮出水面,收购比例也从首次公告中的65.04%,逐步增加至全部股权,蓝光嘉宝服务一步步走向私有化退市。

经济兴发报:目前收购蓝光嘉宝进展到哪一步?

李长江:现在我们已经全面接管蓝光嘉宝1个多月了,包括股权变更、业务监管等各方面,目前处在私有化的过程中,距离真正的退市就差一点点,毫无疑问是会成功的。7-8月份退市的可能性很大,上市公司私有化需要超过90%股东赞成的这一条件,已经满足了。

经济兴发报:是碧桂园服务主动接触,还是蓝光嘉宝先找上你?

李长江:应该说,我们是第一时间得到信息,双方的合作意愿极其强烈,然后走在一起谈判,至于谁追求的谁,其实并不重要。当然,从主动方面来讲,我们是被“爱”的那一方,因为我们口碑好,和我们合作的所有单位的结果都非常好。另外,家庭条件也不错,我们算是富一代。

经济兴发报:2月23日双双停牌后,收购消息传出,碧桂园服务再次被聚焦在行业的镁光灯下。你是什么心情?

李长江:业内反响热烈,但停牌的那三天,对我来说是很正常的,没有特别兴奋。我们想的更多是:第一,假如到时收购没有通过怎么办?第二,投资者会怎么看这场交易?第三,我们拿过来以后的融入会不会存在问题?第四,如果私有化不成功,怎么办?

不兴奋还有一个原因是,去年12月我们宣布碧桂园服务的五年规划,所以这种小惊喜并不会带来太大的变化,比如要去喝酒庆祝等,我们的工作如常。

五年战略才走了第一步,我们需要干几十个蓝光嘉宝这样的公司,才能保证千亿营收目标的实现。

记得在两年半以前,我曾说过,不出3年,就会出现股物业公司同上市的物企,实现股权合作。当时有人还提出质疑,因为当时上市的物企屈指可数。我知道这个预言一定会实现,只是没有想到第一个会是蓝光嘉宝,没想到是这种规模的公司,所以还是会兴奋的。

兴奋还有一点,因为那是我家乡的企业,蓝光嘉宝的文化、团队,我是熟悉和了解的,所以我很清楚,成功合作以后的融入不会有大问题,绝对不会消化不良。

经济兴发报:为什么选择蓝光嘉宝?

李长江:有很多方面,一是蓝光嘉宝是一个区域性品牌,在西南地区的占有率不低;二是它是一家上市公司,各方面运作还比较规范,我们的规范成本就会降低。三是,蓝光嘉宝的团队,从董事长、总裁到中层管理者,我都熟悉。四是业务协同性较强,虽然说蓝光嘉宝的大部分项目在西南,但在华东也有较大布局,可以产生资源协调,可以降本,最后带来规模性效益。

最后,我觉得它是一个口碑比较好的公司,有口碑的公司差不到哪里去,从投资的角度也是值得的。

经济兴发报:这单收购是你主导完成的吗?

李长江:不是,当然我是总裁,毫无疑问在里面要起作用。我们在判断一个标的物要不要合作的时候,是有严格的流程,一个是标的物的选择,上述选择蓝光嘉宝的几个理由便是标准。其次,还有更为具体的标准。

比如这个物业公司旗下的项目质量究竟怎么样,住宅与其他业态的物业比例,价格怎么样,服务的群体如何,再一个是团队怎么样,业务推进怎么样,公司内部机制体制怎么样,这是一个标准问题,我们有团队对此作分析判断。

在流程上,我们也很严格,有上会要求。第一个是区域部门层面的上会,要大家发表意见。第二个是公司层面的上会,那就是决策层了,包括我在内,有投资的专家,有风控的专家,有法风控法务的专家,大家在一起来决定,最后集体民主决策。

我们首先还要站在投资者的立场去判断,考虑我拿过来以后,管不管得好,判断有很多,所以那绝对不是我一个人可以拍板的。

经济兴发报:从什么时候谈这个项目?

李长江:从接触到公告,不间断谈判。各自直接面对最高层,比如我们提了不同的意见,蓝光嘉宝就立即请示最高层,而我们这一块就更快了。这个项目的决策是快速高效的。

经济兴发报:双方拉锯点主要在价格吗?

李长江:我们觉得更多是在风险把控吧。价格问题,买卖双方各自算自己的账,合适就买,一开始蓝光他们提的价格跟网上所传的是不一样的。

经济兴发报:有观点说碧桂园服务收购蓝光嘉宝,是规模焦虑驱动。

李长江:我在不同的场合都讲,我们的对手是我们自己,我们心中有对手,所以无论是过去还是未来,把我们要做的事情做到极致,提高自己竞争力才是重点,所以不存在任何焦虑的问题,更不存在着同行有哪些大动作,而成为我们的竞争对象。

关于收并购

经济兴发报:2月23日还有一个趣事,彩生活前总裁唐学斌在你微信朋友圈表示“恭喜”,您回复:“向唐总致敬”,你为什么那样回复?

李长江:我和唐总是很好的朋友,我很认可他的为人和专业态度、专业精神。

在物业公司收并购方面,彩生活确实是一个先行的企业,比如在2018年唐学斌主导参与用20亿收购万达物业。今天物业行业和资本对接,唐总毫无疑问在其中做了极其重要的贡献。

另外,彩生活作为第一家在香港上市的物业企业,唐总正是当时的CEO,是推动者、谈判者,和模式构建者,可以这么说,物业公司收并购的先河是从他开始的。

在当时,行业还就“物业公司的收购是否只是一个没有约束力的合约,只是一张纸”,引发了强烈的争论。唐学斌坚定地抨击这种观点,认为物业公司需要有法治精神,企业的合约是有法律效力的,不能把合同当成“一张纸”。我支持唐总。

经济兴发报:对于收购万达物业,2018年,唐学斌曾说,“其实我的内心非常的纠结,从我个人来看,我觉得这个收购没有任何价值。但是从企业的角度来看,还是一桩相对划算的买卖,因为毕竟倍数不高,能够装进来,马上就能改善彩生活的财务报表。”您怎么看这段话?

李长江:对当时来说,应该说价格是比较高的,但物业行业发展到今天,再回头看,唐总确实做了一桩极其划算的买卖。项目的品质是不错的,团队也可以。

经济兴发报:你觉得哪类收并购是没有价值的?碧桂园服务在收并购时想要哪类标的?

李长江:老唐其实他看到了(行业的前景),但是在执行方面确实不够坚持。为什么说有的项目就是一种浪费,就砸了自己的品牌?不能只从经济效益这一坐标来评判,而要基于他们当时的行业认知局限性,比如现在大家都知道物业费3毛、5毛的小区,和3块、5块的小区项目孰优孰劣,后者的支付能力更强,物业公司的可能性更多。

老唐也看到了这一点,但他没有坚持。

经济兴发报:还想了解当下物业公司的市盈率问题,我们现在能看到市盈率偏高的物业企业,一般是商业、写字楼业态占比较大的公司。

李长江:现在物业公司还在上市路上的,今年还会有十几家,随着市场逐步扩大,资本对物业的投资就会有更大的选择面。

再过一年两年,投资者在选择投资哪一家物业公司的时候,他一定是选择投有实力、有口碑的企业,他一定会选择运作更规范、有发展前途,有绝对增长、有竞争力的企业。

在我看来,市盈率是投资者去选择的,没有任何一家物业公司说我的市盈率就要到150倍,或者50倍,它自己决定不了,都是由投资者去决定的。

碧桂园服务也一样,对于现在的市盈率是高还是低,我无法做出最准确的判断,但它有一个趋势。如果我们用另外一个行业来对比,其实现在物业行业所处的位置,在我看起来相当于10年前的房地产,当时的房地产行业也很分散,也没有出现千亿的房企。物业行业至少还有10年的发展,这10年里,行业会发生很大的变化。

当然,具体是怎么变化的,还有一些变量,比如政策是不是仍然像现在一样,支持服务性行业物企去做更多服务业主、城市的事。只要政策不变或者变得更好,那么这10年物业行业还是会稳定地发展。

经济兴发报:从7月1号开始,港交所的上市新规开始启动,下半年会是收并购中小型物企的窗口期吗?

李长江:港交所对上市物企的盈利要求提高了不少,但符合这些条件的物企也还不少。其次,上不上市,对我们去收购这家公司会有区别吗?我看不一定。可能价格会有区别。

应对意外

7月6日,碧桂园服务发布公告称,6月28日,一名碧桂园物业员工于水池意外遇溺。有业主认为,碧桂园物业没有及时将员工遇溺的情况通知到位,对此表示不满。

经济兴发报:溺亡事件过程是怎样的?

李长江:员工溺亡后,我本人就在华南碧桂园现场指挥。

6月28日前一天,有业主反映水压不够,第二天这位员工上班就去检查水泵、水池,而且这个蓄水池在小区外的山上。早上8点,小区物业的例行晨会上,他没有到,打电话也没人接。到了11:03分,他在工作群里回复说他正在扫树叶。中午吃饭时又联系不上了。

到了下午1点多,巡逻的员工发现上山路上的门口有他的车和工具箱,就跑到山上去看,结果第一次去看,没看到什么,就觉得很奇怪,因为在门口发现他的车,说明他应该是上山了,所以他马上跟经理反映。

下午2点,我们发现员工失联,并在翠山蓝天100米水池旁发现他的随身物品,随后立即报警。

经济兴发报:后续如何处理?

李长江:发现员工溺亡后,我们立即关闭了供水阀,把水池排空,同时发布停水通知并安排三台水车应急供水。6月29日早上7点30分,公司请第三方专业机构对水池进行清洗消毒,受影响区域的住户于当日下午4点恢复供水。

经济兴发报:有业主认为物业公司有意隐瞒,碧桂园服务在处理这事上有哪些不足?

李长江:当时很多管家的确还不清楚,这要警方去调查,案件有一个保密期。

事件过后,我们也认真反思总结做得不足的地方,该自我批评的就得批评,接受监督,并在此对业主再次道歉。

经济兴发报:现在业主协调结果怎样?

李长江:我们跟业主已经谈好了,政府部门在场的情况下,我们把整个事情的经过、处理过程和业主做了解释,也得到了大多数业主的理解。

我们也承诺,若技术条件允许,将尽快采用直供水的方式,投入巨资来改造,并且不再使用涉事水池。

经济兴发报:溺亡员工的善后工作如何处理?

李长江:我们跟政府配合非常好,该补偿的补偿,完全按照法规来,同时是超越法规标准的补偿。其实我们心里很难受,那位员工53岁了,是老员工,在碧桂园服务干了9年。

城市服务

经济兴发报:碧桂园服务在城市服务板块有哪些布局?

李长江:近期我们和天津滨海新区政府签署了合作协议,将参与到共345个旧改小区的前端工作中去,我们不直接参与旧改,比如相关单位在改造时会听我们物业的意见,让我们介入进去。

我们找到了一种新模式,小区居民物业费是要交的,但金额不是很高,然后政府补贴一部分,同时政府把一些业务交给我们来运营,比如城市环卫、绿化养护、停车收费、环境治理等,去补充前端基础物业费的不足。

目前的城市服务没有大家想象得那么高大上,但未来城市服务会是一种趋势,是政府选择社会资源来提供服务的一种趋势,也是政府自己职能改革的一种趋势,把简单的重复的劳动,不用自己去做,还担负那么大的压力。

政府只负责两件事,一是负责拿钱,二是负责检查验收我们的工作是否满足要求,这就完成了它的使命。

我们要分阶段分时期来看待城市服务,眼睛要看到远方,要看到未来城市服务是由多个专业组成。现在几乎所有物业公司所做的“城市服务”,比如环卫、园林绿化等,量比较小,还不足以形成太多的盈利,碧桂园物业也一样。

第二个阶段要等政府进行全面深化改革,由更高级的政府部门管理单位,比如省政府,比如发改委、国务院发布相关的政策文件时,城市服务会变成一种地级政府、县一级政府必须执行时,机会就来了。

因此,我们现在所做的这些探索,都是为了打基础,积累经验,也在积累教训。

经济兴发报:城市服务中,政府是甲方,其中领导班子换届是否会影响项目的可持续性?

李长江:换届带来的影响,可能是前面已经谈好的事情,又得重新谈判,对业务的量、范围、支付的成本等,都要重新来过。目前没有更好地根本解决这一问题的办法。

我们原来在谈城市服务时,会跟政府说,第一我们愿意去帮政府创造政绩,第二,我们希望在成本费用方面帮政府做减法,比如原来需要5亿元,和我们合作以后可能只需要4个多亿元。我们可以通过投入科技手段、现代化机械设备,提高人均效率。

另外,我们基本上是在当地注册,和政府成立合资公司,在当地纳税,解决当地就业,不会把资源全部拿走,让政府放心。原来政府管时,不同的部门只管自己分工的事,容易扯皮。交由一家物业公司来管理后,骂也只骂我一个,我们就像建筑部门的总包。

经济兴发报:碧桂园服务在业态选择上有哪些特点?

李长江:这两年我们收购了福建东飞、满国康洁、病虫害防治、电梯公司等公司,就是为了布局城市服务的不同细分领域。因为他们已经进入200多个城市,我们不需要从0开始,去探索、购买器械、培养人才等,我们直接可以通过这些公司已布局的200多个城市,去跟政府推进更大范围的更综合性的城市服务。

碧桂园服务是一家全域布局的公司,我们没必要只做一线城市,二三四五线城市就舍弃掉。我认为,只要具备了这些服务的能力,叠加现在的科技手段、数字化建设,可以让城市管理者在他的办公室看到今天出动的500台垃圾清运车、5万名工人在扫地,清楚知道城市的运营状况。

我们需要具有这种综合的能力,天上、高山、地下、陆地,还有海洋,都在我们服务的范围内。比如现在十几公里的航线,我们照样在管。

服务机器人

经济兴发报:现在碧桂园服务的机器人能投入使用了吗?

李长江:目前实验室版的清洁机器人有几款已经出来了,正在进行测试阶段,目前来看效果还不错。我们会推出组合的清洁机器人,比如园区公共道路是无人驾驶的清洁机器人,地下停车场是组合的机器人,既有无人驾驶的,也有车位下面清洁的;对于洋房的机器人,是有机器人自己清扫,自己按电梯,自己去清扫,感觉到能量不够时,自己按电梯下来,自己去充电,充了以后再继续清扫。相信会对行业带来非常大的影响。应该是在10-11月份左右会有碧桂园服务机器人的发布会。

经济兴发报:碧桂园地产的机器人是粉红色,服务的呢?

李长江:我们是更环保的颜色——绿色。

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