租金收入快速增长 龙湖投资性物业加速释放能量

2021-09-08 16:11

8月25日,龙湖集团(0960.HK)公布其截至2021年6月30日止半年业绩,不出行业预料,这家地产领域的“三好学生”依然保持着稳健的发展姿态,净负债率46%,在手现金994.7亿元,现金短债比达到5.48倍,连续五年处于三道红线的绿档中,这是自律带来的自由。

半年业绩中的一组数据格外凸显这种从容。其营业额同比增长18.5%至606.2亿元,而物业投资业务租金收入同比增长42.4%至47.8亿元,也就是说,租金业务的收入增长是整体业务的两倍以上,而2020年,龙湖投资性物业收入增速为31%。

对规模型房地产企业来说,这是一个有点奢侈的成绩,它意味着,过去多年背负巨大机会成本压力积累下来的商业地产、租赁住房等,在加速地释放能量。

经过20年的深耕,商业运营早已成为龙湖集团稳固的基本盘,是排名第二的业务航道,凭借着龙湖的体系优势,龙湖商业近几年来厚积薄发,无论是规模还是盈利能力皆跻身行业头部,更难得的是,在最近两年哀鸿遍野的长租公寓领域里,龙湖也走进了曙光里,实现了正向现金流。

上述两大业务条线,总是让诸多房企谈之色变,要么缺乏系统支持,无法形成规模效应;要么战略定力不足,在进退之间反复摇摆。这两点阻碍,龙湖均顺利翻越。

4.21%的平均借贷成本,是龙湖发展持有型业务的强大后盾,只有投资收益高过利息成本,这桩生意才有可能持续,如果没有低利率加持,商业地产的模式就是走不通的,而一旦这一模式走通,它和住宅开发又会形成良性互动,以持有型资产稳定、高毛利的收入,带动着企业评级的不断提升,进一步降低融资成本,最终以低利率惠及全部业务。

在一个财务安全度高、规模基本盘稳的环境中,持有型资产的运营者可以沉下心来,扎实打好运营的行活基础,调整品牌业态、提升空间质量、提升运营效率。

截至2021年6月,龙湖商业已进入全国28座城市,累计开业商场54座,已开业商场建筑面积为524万平方米,整体出租率97.8%。相较于去年同期,商业租金增长39%至37.1亿元,商场销售额增长100%至222亿元,平均日客流201万人次。已开业商场的同店销售额同比去年实现60%增幅,客流也逐步恢复至疫情前水平。

在拉动消费的过程中,商业项目往往在城市中充当了基础设施的职责,因而和城市的融合程度也是商业优质与否的重要标准。龙湖商业的布局聚焦重点城市的交通节点,突破地域和时间边界,能够有效聚合城市功能。上半年新开业的5座购物中心有多座TOD城市综合体项目,其中,龙湖长沙洋湖天街是龙湖在华中地区开业的首座TOD商业综合体,汇集了国内外近300家优质品牌,其中城市首店、旗舰店约占40%;随后开业的武汉江宸天街是龙湖在华中区域亮相的首个双地铁TOD商业综合体。开业两天,武汉江宸天街总客流量超47.5万人次,总销售额破3555万元。

在具体的项目运营中,龙湖商业也保持了创新的活力。

2019年3月20日龙湖原创IP形象——龙小湖以“龙湖首席亲善官(CLO)”这一虚拟职位,官宣成为龙湖形象代言人。自诞生起,龙小湖IP大胆地进行了多种二次元尝试,衍生出平面形象、周边、表情包等。然而,龙小湖并不满足于停留在二维世界,在“空间即服务”战略指引下,龙小湖乐园应运而生。在过去一年半的时间里,龙湖在重庆、成都、常州、武汉4个城市开业5个龙小湖乐园,迭代了3代产品。据了解,2022年龙小湖乐园将迎来一个爆炸式的增长,明年预计将在9个城市完成13座乐园的开业。

而在龙湖商业自主原创、年度规模最大的营销类IP活动——“66天街欢抢节”中,珑珠的加持为消费者带来更多惊喜,并助力龙湖商业加速了线上营销与线下购物场景的全面贯通。

珑珠是广大客户在龙湖集团旗下住宅、商场(龙湖天街)、长租公寓(冠寓)等各类场景中消费所得到的奖励积分,10珑珠积分可抵1元人民币。用户可直接在“珑珠商城”网络服务平台上兑换有关商品或服务,也可在龙湖集团各业态提供的消费场景中抵扣使用。作为“空间即服务”战略的重要组成部分,珑珠是连接龙湖集团各航道丰富体验的一座桥梁。

珑珠连接的租赁住房业务,和商业一样,也极端考验一家房企的系统能力和战略定力。在国家“租购并举”政策之下,龙湖对租赁住房业务冠寓的战略同样笃定。

随着疫情后市场日益回暖,上半年,冠寓已布局30余个高量级城市,开业房间数达9.4万间,实现租金收入10.7亿元,期末出租率达94.1%,在更大范围内满足了城市新青年对品质租房的需求。

截至目前,龙湖冠寓落地40余个人才公寓项目,提供超2万套人才住房;参与编制《长租公寓综合性能评价标准》,参与编写国家《租赁住房运营管理标准》;积极响应各地住房租赁监管政策,成功入选杭州首批住房租赁企业白名单。

各航道业务稳步发展的背后,离不开组织体系的支撑。近年来,龙湖集团在数字与科技方面的布局,如今可支持职能做轻、业务更专;同时通过系统赋能消灭权力距离,提高决策精准度与效率。唯有如此,围绕“空间即服务”的主战略,新航道的孵化才更有成型的可能,传统行业未来企业的路径才更加清晰。