建材涨价叠加供应短缺 保交楼成为一道难题

符小茵2021-11-01 17:19

经济兴发报 见习记者 符小茵 螺纹钢已经涨了一年了,10月中旬的市场价格显示稍微有些回落,但依旧保持在高位,5756元/吨的价格和去年同期的3752元/吨相比,涨幅超过一半。

而水泥的价格还在涨,过去两个月,多地水泥厂密集调价。在华北负责某安置房项目招采工作的老秦,不到10天时间,收到了两张水泥调价函,9月24日上调100元/吨,10月12日上调100元/吨,现在每吨650元的价格,比两个月前涨了超过4成。

其他建材也都在不同程度地涨价。

某国企建筑商成本合约部负责人周昌向经济兴发报提供了一组数据,与今年3月份相比,生石灰、镀锌钢管涨价都在40%以上,球墨管、水泥管、水稳材料、沥青等的涨幅则在8%-20%,“目前还在涨,每天一个价”。

建材涨价的重拳后还跟着供应短缺。

某房企华南分公司副总经理黄生甚至不用走进工地,只要远远地看着塔吊不动,他就知道今天钢筋没来货,工人又没工开了。因为钢筋、水泥短缺,工地近一个月来已经多次停工。

“前段时间钢筋根本就买不到。”看着施工进度因为建材短缺而不断延缓,黄生非常焦虑,这意味着交楼可能受到影响。

前端:供应商的价格是如何涨起来的

进入冬季,老秦预料建材价格肯定要涨一波的。从业多年,对他来说,建材冬季涨价早已不是新闻。“北方冬季,考虑到要节能、控污染,很多重污染厂家都会被限产。这时候肯定物以稀为贵,厂家自身系统成本增加,自然要下转到需求单位。”他估计,正式进入11月供暖季,还得再涨一波。

从2017年开始,环保部加强对大气、水、土壤这三大领域的污染治理,尤其是京津冀及周边地区秋冬季大气污染综合治理。今年也不例外,其中,属于两高企业的水泥厂、钢铁厂是重点限产对象。

10月27日,唐山市启动重污染天气Ⅱ级应急响应,其中要求包括首钢在内的22家钢铁企业限产或停产,13家水泥熟料企业以及96家水泥粉磨站自主减排或实施生产调控。

而今年的环保严查,也叠加了另一重因素:要保障冬奥会期间的空气质量。8月份以来,已有河北、山西、内蒙古等省自治区的多地政府发文要求配合做好冬奥会期间空气质量保障工作,加强重点用煤企业管控。

多个位于环保空气治理范围内的供应商向经济兴发报表示,水泥厂、钢材产量下降后,市场供不应求,价格上涨。

华北地区某钢铁经销商赵梓反映,9月以来,给他们供货的钢铁厂有两条生产线曾经停了半个月,而该钢铁厂一共有七条生产线,此前还入选工信部绿色工厂名单。与此同时,找钢网数据显示,过去一个月,螺纹钢价格曾突破6000元/吨。

田子负责河北一家混凝土厂的销售,由于周边小的水泥厂几乎都停产了,现在就连他们都很难拿到水泥进行加工生产。迫于原材料、电价等上涨的压力,从业十年来,她第一次在标的阶段向客户发去了调价函,告知对方,混凝土上调100元/立方米,“往常要是在浮动范围之内的,工厂能承受的都不会给各个项目调价,现在真的已经超出了我们的承受范围了”。另一方面,田子所在的混凝土厂也收到了限电通知。往年,作为环保绩效评级还算不错的企业,他们甚至在空气质量二级预警的时候,都能为确保重点工程的供货照常开工。如今工厂隔三岔五就要停工,田子夹在承建商和工厂之间,倍感压力,“工地不想停,但是政府环保限电不让干,现在项目上都缺料缺大了,天天在催货,但是咱也不敢干呀”。

冯伟所在的华东地区某陶瓷厂头一回遇到了限电停产的情况。

国庆假期后,负责陶瓷厂销售的冯伟发现,公司两个窑炉只剩一个在正常运作,另一个则响应当地政府的限电政策,停了。他说,原本按规定是两个窑炉不定时停电,但是由于窑炉作业需要保持恒温,协商之下,政府同意让他们以停掉一个窑炉的代价换取另一个正常开工。

8月以来,多地拉闸限电,冯伟所在省份今年上半年能耗双控两项指标的完成情况均为红色一级预警,意味着完成全年能耗双控目标的形势非常严峻。

限电要求下,两窑一开一停,陶瓷厂的产能自然下降了一半。虽然冯伟的公司目前还没有上调陶瓷的价格,但是他预估下一阶段的订单可能要涨价,因为电价在涨,天然气价格在涨,原材料泥沙价格也在涨。

建材产业链是一个环环相扣的运作系统,身处其中,谁都逃不开涨价的旋涡。以混凝土为例,其基础材料包括水泥、掺合料、砂石料、矿粉、外加剂,当这些无一例外都涨价之后,混凝土的价格自然水涨船高。

老秦报出一串数据,过去半年,矿粉每吨上涨了65元,外加剂母液每吨上涨了1000-1200元,砂石上调了10元/吨。综合下来,混凝土价格上涨70-80元/方。

而位于建材产业链最前端的,无疑是煤炭、天然气等燃料,这也成为这一轮建材价格狂飙的原点之一。据国家统计局数据,过去一年,焦煤市场价格涨幅超过200%,焦炭、液化天然气等价格涨幅超过100%。

冯伟说,现在工厂只有一个应对之策,就是“挺过去”。由于他们接的多是定制订单,价格早已敲定在合同里,所以成本样样涨,唯独价格涨不了,此刻正是艰难之际。并且,关掉一个窑炉后,他们也没有遣散工人,而是将两处的人员合并到一处生产。现在,冯伟寄盼于新订单的价格上调,他目前正在洽谈中。

从业十年,田子第一次感叹这份工作不好干,她理解承建方的苦处,也深知工厂的难处,目前工厂停工,工人放假,订单接不了,田子也只有基本工资。10月中旬开始,明显的物价上涨让她觉得这股压力甚至蔓延到了生活中,电话那头,她不时陷入沉默,孩子的嬉闹声中夹杂着她轻微的叹息。

层层传导:夹缝中的承建商

从生产者到经销商,价格传导的下一步是承建商,他们处于房地产产业链的中端,一手牵起上游的供应商,一手牵起下游的开发商,需要承受成本上浮、现金流和工期紧张三重压力。

眼瞅着建材价格季节性地涨涨跌跌,老秦坦言,没有什么好办法,只能提前往仓库里存一点货或者给厂家打一笔款,锁货。其实各个施工单位都在想办法存一点,不过总不可能指望着囤一次便一劳永逸,毕竟仓库空间有限,资金也有限。

至于锁货,确实可以保障承建商在一段较长的时间里按照锁定的价格来提货,不过遇上钢筋等价格随着期货市场时时变动的商品,锁货就不管用了,供应商一般都会要求有调价余地。比如老秦现在经手入库的混凝土单价已经比定标时每立方米贵了差不多80元。如果一个项目需要10万方混凝土的话,意味着成本就要多出800万元。“只能相对减少一部分的成本。”老秦告诉经济兴发报,“有些无法避免的就没有办法了,只能随着市场来。”

多出的成本有可能需要承建商自行消化。

作为开发商,黄生告诉经济兴发报,他们跟承建商一般会有两种合同模式,分别为固定单价式以及可调差式。固定单价式,就是说如果市面上建材价格的波动在施工单位可承受范围之内,比如钢筋涨价10%以内,他们一般都会选择自行消化掉那部分成本,不过这种情况下,承建商的各项投标价格都会高一些。

可调差式,也就是给建材设定某个涨价阈值,一般情况下合同约定范围是5%,如果建材价格涨幅在5%以内,都需要承建商自行承担。

周昌负责核算的项目,与业主签订了固定单价式合同,这意味着他们要自行消化所有额外增加的成本。至于成本的增幅,他向经济兴发报提供了一组数据,与今年3月份相比,生石灰、镀锌钢管涨价都在40%以上,球墨管、水泥管、水稳材料、沥青等的涨幅则在8%至20%间。

虽然他们参与的是“千年大计、国家大事”项目建设,但并没有建材特供,“全部和市场接轨”,并且,由于雄安整体处于大规模建设中,建材需求量更大、更集中,也更难购买,有时候价格比较高。

价高之外,建材短缺也是横亘在他们面前的另一道难题。周昌告诉经济兴发报,周围很多水泥厂和石灰厂都停工了,为了保证工期,他们都得拿着现款去买材料,“价高者得,钱先到账先发货”。

在采访过程中,不少供应商都会优先给现款支付的客户供货,也有某些建材会直接要求现款提货。

现款提货无疑会打乱以往的付款节奏,给承建商的现金流带来不小的压力。林舒在某国企建筑企业中从事成本核算工作,她介绍,以往的付款方式是以月为单位,每月固定某个日期盘点过去一个月入库的物料,双方确认无误后,在接下来的20个工作日完成付款,也就是说,货款会滞后一个月时间。

而这段时间,腾挪资金的压力全都汇集在承建商身上。

如前所述,建材价格上涨的压力从厂家、经销商步步传导至总揽工程建设的承建商身上,最后才是开发商。而开发商将工程打包给承建商之后,一般都是事后付款。“你让开发商提前给施工单位现金去买钢筋是不可能的,因为你紧张,开发商的资金比你更紧张。”黄生说。

林舒告诉经济兴发报,这期间的资金腾挪,有时候只能靠工程负责领导先垫资,然而有钱也未必买得到建材。

周昌介绍,雄安正处于大规模开发建设阶段,百余个项目施工正酣,都需要水泥和石灰。因此,各家施工单位都在争夺这两项原料,市场缺口更大。

供应不足导致工期滞后,还进一步推涨了建材价格,为了更快送货,大家只能支付比原先市场调研时更高的价格,确保在合同期限内完工。

终端:开发商保交楼压力大

由于中国商品房特殊的预售机制,一般房地产项目预售时,房屋建设才刚刚开始,因此,即使后期建安成本上涨,也无法更改之前的售价,某种程度上,开发商处于建材涨价的末端,建材涨价以及工期延缓的压力最后都汇集到开发商身上。

事实上,不管签订的合同是固定单价式还是可调差式,只要建材市场的价格涨得凶起来,开发商还是要跟承建商一同承担,“施工单位不可能帮你盖一层房子,就亏一层房子的钱,人家也要养家的,对吧?”黄生说。

因此,在黄生看来,跟承建方签可调差合同会更加省事,毕竟遇上涨价了,施工单位还可以按照合同把成本传导给开发商,这样起码能保证工程顺利推进。而固定单价式,施工单位如果亏惨了,很可能会影响到工期进展,并且最终开发商也还是得给他们调价。

眼下,除了接受不断上涨的建材价格,黄生别无他法,“现在是降不了建安成本的,因为房企发展了这么多年,对成本的控制已经达到了极致,包括对房子每一平方的钢筋用量,乃至门窗比、园林装修限额的计算。此时想压缩成本,只会牺牲品质”。

作为工程负责人,黄生深知按时交付的重要性。竣工备案以及交楼对开发商来说是两个非常重要的节点,不仅涉及到与业主签订的合约,而且对企业的形象影响重大。

这种保交付的压力也不间断地从公司内部传导过来,从项目开工伊始,黄生就需要提交工程的每日进度以及每周进度情况表到公司内部群里。

在房企的组织架构上,除了项目工程部,还设置了其他部门对工程进行多重监督,比如运营部和内审部。而在距离工程竣工备案还有9个月时,公司的内审部就会介入到项目中,着手办理竣工备案事宜。

此外,项目交付之后,公司品牌部还会对交楼的准时性,以及满意度进行调查。这一切,也都纳入了对项目工程部的绩效考核中。

现在,黄生负责的华南某项目不可避免地出现了因建材短缺而影响工程进度的情况。按照往常,施工单位5-6天可以完成一层楼的主体建筑,但是最近一个月来,黄生发现建筑进度开始在7-8天之间徘徊,有时候甚至需要9天。而一看施工记录,黄生就知道,要么是因为钢筋没到货,要么是因为混凝土短缺。

有时候一个小小零部件的缺失都很致命,工程的顺利推进需要各个环节严丝合缝的配合,例如,楼板的浇筑需要多种钢筋搭配着使用,包括光圆的,螺纹的,还分不同等级,不同标号,哪怕只缺一两种,整层楼的施工进度也会受影响。

虽然目前还不至于延期交付,但黄生已感到压力,“有经验的开发商,一般不会在销售合同里面把交楼时间掐得那么死,都会给自己预留空间,但是目前这个空间也在不断被蚕食”。

黄生表示,现在到了检验各家房企内功修炼的时候,不管是凭借口碑在建材市场上争取到更多供应,还是从决策层开始判断好市场走势,审慎拿地。

不过,眼下他也不知道供应短缺的局面会持续多久,他盘算着,如果只是这短短的一两个月还好,但是想到整个限产限电的大环境,他不免又迟疑了。

(应受访者要求,本文中的老秦、黄生、冯伟、田子、赵梓、林舒、周昌皆为化名)

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