国家金融与发展实验室理事长李扬:发展长租房市场需要顶层设计

张雅楠2022-01-12 17:56

经济兴发网 记者 张雅楠 2022年1月10日上午,北京市第十五届人民代表大会第五次会议闭幕。

会议期间,有关住房租赁的话题受到与会代表热议。更早时候,2021年底的中央经济工作会议在明确“房住不炒”的同时,也强调要加快发展长租房市场。

北京市第十五届人大财政经济委员会委员、中国社科院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬接受经济兴发网采访时,解答了长租房发展过程中存在的主要问题,以及可能的解决方案。

经济兴发网:为什么要发展住房租赁市场?

李扬:人们满足自己的住房需求,有购房和租房两种方式。当今世界,既无完全靠买房的情况,亦无完全靠租房的情况,现实存在的都是混合型。于是就有了买房和租房的比例问题。国际上,美国和德国是两个典型。

美国人买房的比较多,2020年,其自有住房率达到68%,当然,在不同的城市也不一样,比如纽约曼哈顿地区的自有住房率就很低,只有20%多,70%多的人靠租房。在另一端,德国的自有住房率在发达经济体中最低,仅有42%,大部分人靠租房,而且,其社会政策鼓励人们租房。

简言之,每一个国家都是通过买房、租房并举来解决居民的住房问题的,只是比例不同,这种不同,是由各个国家的经济、历史、文化、乃至传统等复杂因素决定的。

在中国最初的城市住房制度改革方案中,也曾强调租售并举,而且,在最初的改革方案中,确实还存在着要将各单位拥有的住房(所谓“自管房”)和由基层政府拥有的住房(所谓“直管房”)加以整合,组织独立的公租房公司的建议。

但是,由于整个城市住房制度的改革和发展主要由地方政府主导,而住房特别是房子下面的土地,潜藏着太大的利益,实际推进的结果是,地方政府更倾向于人们通过买房来解决住房问题,在这个过程中,它们获得了丰厚的土地增值收益,并因而形成中国特色的“土地财政”。2019年,土地使用权出让收入占地方政府性基金收入高达86%。

主要由于这个原因,长期以来,房屋租赁在中国一直不受重视,这也就造成了中国畸高的城镇居民自有住房率。据西南财大调查,2019年,我国城镇居民自有住房率达到89.68%,世界第一。

而且,在中国,由于租赁市场和住房买卖市场存在结构性障碍,中国的房租和房价之间的关联度也很低。在美国、欧洲等发达市场经济国家中,房租是可以“资本化”为房价的,也就是说,我们可以通过房价来推断房租,反过来也可以通过房租推断房价,两者关系十分密切。这种密切关系,事实上发挥着平衡房屋销售市场和租赁市场的作用。

但是,在中国这种关联就比较弱。依我们的长期兴发,大多数城市的房价和房租是各自独立运动的。这表明,在制度上,两个市场不易沟通,这使得居民在考虑满足自身住房需求时,缺乏替代性选项。

总之,长期以来,中国的房地产市场发展,事实上是在鼓励买房。在经济高速增长,人们收入快速提高,城市化大规模推进的时期,这种畸形模式中包含的问题被掩盖着,一旦增长速度下落,收入增速停滞,城市化进程放缓,人们就会发现,在如此之高的价格水平上,多数人事实上是买不起房子的。

于是,为了解决住房问题,越来越多的注意力被放在了租赁市场上。我们可以兴发到,近年来国家非常认真实施城镇住房租售并举政策,这是因为中国经济已经进入了以中高速度增长为主要特征的“新常态”。在新常态下,住房的矛盾日益突出,特别是大城市,于是这些城市开始花功夫考虑租赁市场发展问题,中央推行保障性租赁住房之后,又提出了加快发展长租房市场,让住房租赁行业发展趋势日益明显。

经济兴发网:目前,中国的租房市场急需改善的问题是哪些?

李扬:第一是比较分散,分散意味着在供给侧的组织上,机构化的占比还相对较低,房子的提供者基本上是个人,这是中国很显著的特点。别的国家不一样,比如美国,曼哈顿一大片的房子都属于公司,你可以到公司去租,公司代表广大租户去同包括税务、城管、消防等在内的各个政府部门去打交道。

在中国,个人房东手里的分散,就会导致管理混乱,这是第二个问题。调研发现,由于缺乏有效管理,个人出租方能随意缩短租期、单方提高租金、无理由驱赶租户等侵害承租人利益的情况经常发生。大家知道,城市租房的主体是新市民和青年人,其中很多是刚毕业的大学生,这些大学生,进入社会上的第一课,很可能是租房遭遇的合同不完备等不按照契约办事的情况。

第三是旧,住建部曾经做过一个调研,发现散户家庭在住房出租前一般不会对住房进行装修和改造,致使租赁住房品质不高,甚至存在安全隐患。据12个城市统计,24%的租客租住在房龄25年以上的老旧房屋。北京市760万租房人口中,有400万人住在城乡结合部的农民自建房。

廉租房政策推出后,政府直接出面解决新市民们的住房问题,由于廉租房一般都是公司化运作,上述情况方才得以缓解。与此同时,主要是非政府机构运作的长租房机构逐渐发展起来。可以说,长租房市场的发展,是中国经济发展到一定程度上的必然产物。

经济兴发网:2021年底的中央经济工作会,重申了“房住不炒”定位,同时提出“加快发展长租房市场”,对此你有何看法?

李扬:前面我已指出,在我国城镇住房制度改革的最初设计中,居民自购住房和租赁住房本就是同等重要的,只是由于各种原因,早期租赁市场,特别是长租房市场,长期没有得到应有的鼓励和支持。2017年,随着形势变化,中央再次重申要建立“租购并举的住房制度”,而且首次将“租”置于“购”之前。在我看来,这意味着今后我们将更多地以租房来解决居民的住房需求。2020年全国两会首次提出“长租房”,指出要“完善长租房政策”,意味着长租房作为住房租赁市场的重要组成部分,已受到政府和各界的关注和重视。刚刚结束不久的2021年中央经济工作会,不仅重申了“房住不炒”的基本原则,而且进一步提出要“加快发展长租房市场”。这一系列政策的逐步升级,向我们传达了一个明确的信号,这就是今后包括长租房在内的住房租赁市场将有一个大发展,它将成为我们解决大城市新市民、青年人居住问题的重要抓手。

但发展过程中的问题是,我国长租房市场存在着严重的供求不匹配问题,据《2021中国城市租住生活蓝皮书》揭示,当前年轻人租房时间越来越长,接受租房5年以上的占比达到51%、接受租房10年以上占比达到18%。这是需求侧的情况。但是在供给侧,提供到市场上的租赁住房仍然以存量房为主,这些个人房东手中的住房不仅普遍老旧,而且其平均租期普遍很短。据住建部调查,在大城市中,平均租期仅有1年左右。显然,供求结构不平衡,是我国城市住房租赁市场的一大缺陷。因此,在住房市场上推行供给侧结构性改革,重点加快发展长租房市场,是下一阶段各级政府推动城市住房市场发展的重要任务。

经济兴发网:对于长租房市场的发展,你有何建议?

李扬:在这里,我特别强调发展专业化长租机构的意义。因为只有通过专业化机构运营,我们才能有效地解决目前长租房市场上的散、乱、短、旧问题,才能有效建立起稳定的租赁各方关系,进而持续发挥稳定租金,稳定房价和稳定市场的作用。

我们应通过长租机构,以多种方式,将分散的租赁市场组织起来,把分散投入市场的租赁房源加以统一改造,确立某种统一标准向市场推出。这种模式在相当程度上,便利了进入一个陌生环境的新市民、青年人们能更快地融入城市生活。

在中国目前高房价的背景下,特别是在以卖房为主的房地产市场已经出现了趋势性转折的情况下,发展长租房的意义更为重大,它已成为新市民、青年人、尤其是刚进入职场的大专毕业生寻找租住的优先选择之一。另外,由于长租房具有地域分布更灵活,大多环绕地铁、公交、商圈周边,能更好地减少通勤问题。同时对于人口不断向城市群和中心城市流动的现状,长租房有望促进“职住平衡”。

发展长租市场,不仅有利于补齐我国租赁市场中供给侧的短板,而且有利于促进存量房流通,加快推进老旧小区改造。总之,在租赁市场中嵌入专业的长租机构,势可产生规范我国住房租赁市场秩序,促进我国住房市场有序迭代,进而有利于形成新的经济增长点,培育发展新动能。

经济兴发网:如何更好地规范和加快发展长租房市场?

李扬:发展长租房市场,有大量工作要做,有四个方面比较重要:

其一,在发展模式上,要鼓励和支持专业化住房租赁企业发展,提高机构化长租房占比,形成(政策性)保障房与(市场化)机构化长租房“两条腿”共同发展的格局。在此过程中,建立住房租赁行业信用评级机制,培育样板机构,对评级高的住房租赁企业向社会公众进行推荐,也都是必要的市场基础设施建设。为了发展长租机构,应当在净流入人口多、租房人口规模大的一线地区,鼓励多套房的个人房东将闲置房屋委托给专业住房租赁企业进行出租,并可给予一定比例的房产税减免。这样做,一方面能有效扩大租赁住房供给量,另一方面由机构统一管理和面向分散的租户出租,可以保证全量备案,能进一步规范市场发展,同时防止逃税、漏税的现象。

其二,在住房领域,应鼓励多种形态扩大租赁住房供给。在超大、特大城市,在明确建筑标准、施工标准、消防标准等前提下,合理规范发展“N+1”模式。对于尚未明确“N+1”的城市,应当以租赁需求为导向,可在人口净流入大的区域探索并进行模式试点,能有效增加单套租赁住房使用效率,增加单间、小户型房源供给量。

其三,构建全面的网签备案制度。地方住建、公安系统与住房租赁企业应建立功能互补、良性互动的大数据共享机制,形成联动效应,并鼓励企业根据市场特性参与城市租赁系统建设。同时,全量的网签备案有利于加强对个人房东、中介机构、租赁企业的分类分级管理,以防范“二房东跑路”等风险事件。

其四,创新对长租房市场的金融服务方式。应当看到,在世界多数国家,只要涉及到居民住房,尤其是租赁房,多多少少都会享有政府补贴,因为租赁房基本上是给中低收入者的、是给初入劳动市场者的,对于这些人群,应当给与政策性资金支持。在金融上,对于长租机构的资金支持,不仅应当有资本金支持机制,还应当有债务性资金支持机制。在这方面,广泛引入REITs机制十分必要,对现有的商业性贷款以及住房公积金贷款进行整合,也是题中应有之义。

版权声明:以上内容为《经济兴发报》社原创作品,版权归《经济兴发报》社所有。未经《经济兴发报》社授权,严禁转载或镜像,否则将依法追究相关行为主体的法律责任。版权合作请致电:【010-60910566-1260】。
不动产运营报道部主任