经观头条 | 房企放弃“虹桥梦”:从千亿目标到找钱救命,地产人希望能“苟活”

丁文婷2022-01-14 23:50

经济兴发报 记者 丁文婷 “如果你对虹桥不足够熟悉,最好不要约在星巴克。”这是虹桥地产人给你的忠告。以虹桥天地为原点,一公里半径内可以找到至少10家星巴克:虹桥天地内部有3家,虹桥万科中心的一层和负二层也各有一家,这已足够绕到你头晕,以至于发了门头图片给对方,也还是找不到人。

咖啡馆当然不止星巴克,一栋写字楼扎着四五家也毫不稀奇。即使有着如此高的密度,在工作日依然人满为患,10个顾客有8个会是房企的人。与小资咖啡馆云集的“巨富长”相比,这里的谈话内容枯燥得很,主要是土地和钱。

虹桥商务区从2010年横空出世已发展10多年,在向长三角CBD目标迈进中,国内的房地产企业也因缘际会集聚于此,总部密度之高,有甚于互联网企业之于北京西二旗。除了瑞安、万通、龙湖、万科等在虹桥商务区开发初期就在此布局,2015年后,不断有闽系、浙系、川系等地房企从全国各地奔涌而来,至2020年,这里大大小小的房地产企业数量超过了30家。

对房地产企业来说,虹桥是一个魔力跳板,只要来到虹桥,距离新世界便仅有一步之遥。一家总部在福建的房企,去浙江拿了地,它依旧是一家福建房企,但如果总部搬到虹桥,一切都会不同:先到虹桥报到,再去浙江拿地,它很可能就是大家眼中的全国化、或有全国化野心的房企了。

对房企来说,这意味着更好的议价能力、更广阔的业务版图、更高的销售额、更多的利润,为此,房企不惜花费重金,拖家带口离开原籍,奔赴虹桥。

例如,2016年,融信中国将总部从福建迁至上海虹桥,并于2018年正式入驻其参股开发的“虹桥世界中心”,仅从这个名字里,就能感受到房企对虹桥的期待。只是,在2021年底,融信中国出售了这栋总部办公楼,搬到了数公里之外的七宝,入驻了他们的新总部融信上坤中心。

融信中国的经历在虹桥并不特殊,从2016年到2021年左右,那些进取心爆棚的房企,经历了共同的虹桥往事。

来去大虹桥

在虹桥商务区,许多写字楼下都有专门的通道通往虹桥天地,而从虹桥天地可以直接去往虹桥交通枢纽。这意味着,你甚至不用走出办公大楼的门,就可以背着包从办公室快捷登上发往各地的飞机和高铁。

作为一名房企的投资部员工,王征在2017年后来到虹桥,一年差不多有200天都在出差,去各地看项目、去和金融机构谈合作。

而2017年前后几年,也是各地房企进驻虹桥最活跃的时期。目前聚集在虹桥的房企中,近乎一半都是在这三年间迁入的。

2017年1月,中骏总部正式移师上海,入驻位于上海虹桥地区的上海中骏广场;旭辉集团也将总部也搬至虹桥,随之而来的还有旭辉永升服务、旭辉领寓等;2018年,融信、正荣、中南、新力、协信、东原等50强房企陆续将总部搬至虹桥;2019年,虹桥迎来房企总部迁入的高潮期,据经济兴发报不完全统计,至少有弘阳、祥生、三盛、奥山、港龙、锦艺、文一等8家房企将总部迁至虹桥。

一时间,虹桥商务区热闹非凡。而从各家房企更换总部的时间节点中,不难发现其与规模扩张和寻求上市的关联。

融信、正荣、新力、中南,不仅在2018年实现了从偏安一隅的地方房企到登陆上海的转变,同时还在当年叩响了千亿的门铃。

搬迁与高歌猛进并行。旭辉、正荣、融信均在2015后开启高速扩张模式,销售额翻倍式增长。融信和正荣2015年的销售额分别为295亿元、306亿元,三年后双双破千亿,2018年,正荣和融信的销售额分别增长超过80%和73%。

新力也在登陆虹桥当年提出“保800亿争1000亿”的宏伟目标,而次年也就是2019年,新力控股完成在港上市。川系房企蓝光2019年搬入虹桥的蓝光总部大楼,在将上海作为第二总部的同时,也立下了冲击“销售千亿、资产千亿”的双千亿目标。那一年,蓝光实现了1015亿的销售额。

即使未及千亿门槛,“来到虹桥”这个行动,也意味着一股奋勇冲刺的势头。

2017年,黄朝阳的大儿子黄伦进入中骏集团管理层,同时提出了公司的千亿目标:2018年500亿元,2019年800亿元,2020年破千亿,次年,中骏就将总部搬到了大虹桥。

作为世界级交通枢纽,虹桥拥有航空、高铁、长途、地铁等立体交通,似乎没有比虹桥更合适的地方,能够帮房企实现从地方企业到全国企业的跨越。

然而,随着房地产调控政策不断加码,房企总部搬迁的盛况不再。2020年,迁入虹桥的房企数量明显减少,只有中奥、康桥和红星三家。

一些房企也在悄然淡出虹桥。2021年初,融信中国出售了其位于上海虹桥世界中心的总部办公楼,搬到了数公里之外的七宝。

2021年初,蓝光债务违约的消息被不断爆出,仅距离搬到虹桥不到2年,蓝光就被传撤员工回成都。2019年跨入千亿门槛的蓝光,2020年销售额仅增长了20亿元,债务规模却在不断滚雪球。截至2019年12月31日,蓝光发展资产负债率为80.62%,总负债数为1627.7亿元。而在2017年同期,这一数字为762亿元。2021年3月,在经历了集团联席总裁周凤学等高管相继出走风波后,在冲击上市数次折戟后,奥山也将上海总部人员都撤回了武汉大本营。

生态剧变

在王征的观感中,转折来自2021年7月,同样从虹桥枢纽出发,目的已不再是看地,而是找钱。“那种心情是不一样的”,王征频繁出现在各个城市,不再寻求项目合作,而是要通过抵押资产进行融资,以求为集团筹集一些资金。

过去是在谋发展,现在是在救命。王征形容自己所在的房企“离暴雷还有一两步距离”,“受到银行涉房贷款两条‘总控线’政策的出台、银行放贷节奏变慢和预售资金监管等影响,资金流入总量不到2020年的4成”。在虹桥,这样的房企并不少。

然而,即使王征现在的工作几乎是每天围着各类“资金掮客”转,摆在眼前的问题依旧现实:只有优质的、有变现价值和能力的资产才有可能谈成。

不过,金主们对房地产行业的预期很不乐观,进入房企的钱“慎之又慎”。过去,资产质押贷款在银行机构的贷款利率基本在6-7个点,非标市场利率则在10个点左右。而从2021年9月份开始,随着资本杠杆不断升温,非标市场的年利率现在已经被炒至高达15-18个点。

找钱也同样成为了虹桥一家TOP20房企投拓总监陈时的新工作内容,即使她所在企业并未处在暴雷的风险中,其所在部门仍然减员超过一半,公司给她增派了融资任务,她也开始与更多金融机构会面,“这在过去是从未出现的”。

过去,陈时出差看项目的频率一个月约4次,而2021年下半年以来,每月也就1-2次。“资金普遍紧张,民企都没钱拿地”。

虹桥的土地推介会也发生了变化。作为房企的聚集地,上海市、区两级政府都会在虹桥的一些场馆定期举办土地推介会,邀请大虹桥的房企们参加。

虹桥商务区一家头部房企的投资人员表示,过去可能会与政府就某地块签订一些协议,进行“托底”,但现在,除了地方城投,几乎没有企业愿意再签订这种托底协议。因为缺少资金,他通常会委婉地找一些理由搪塞过去。后来,干脆就不去参加了,“派手下的‘小朋友’参加,也就没有进一步的合作讨论了”。

房企作为资金密集型企业,也吸引了大量的股权类、信托类资源汇聚。各类规模的资产管理公司、基金公司或者信托公司都会在虹桥设点。因此,某种程度上来说,虹桥也是非标融资的“胜地”,这些金融机构体量通常很“轻”,十分不起眼,但与房企对接频繁,曾经在某一年中,王征接触下来的就有十几家。

过去,王征几乎每个月都要与资产管理公司、基金、信托公司见上两三次,联络联络感情,为项目寻找资金,也看看这些机构本身带着的一些项目资源。这样的谈话都发生在附近的咖啡馆里。“除了大佬带队,比较正式的会去对方办公室里谈。定期拜访通常是不带主题,目的在于维护关系、互通信息。通常就是两三个人围坐在咖啡馆里探讨。”而现在,许多有爆雷危机的房企都在甩卖资产。咖啡馆里的谈话对象也换了一波——变为一些AMC资产收购方,不良资产管理公司等,“大家聊项目的出售和融资”。

能不来就不来

相比房企的来来去去,地产行业入冬后,虹桥地产人多处于“想动动不了”、甚至不敢动的处境。

一位刚从外地调到大虹桥某房企的员工说,自己不敢出差,虽然其所在部门还未裁员,但项目上的岗位已经进行了大波裁员。他担忧万一到哪被隔离了,可能也会被顺势裁掉了。

过去,借助于长三角都市圈的便利,苏州、无锡、南通等江浙沪城市与上海虹桥能实现半小时互通,许多区域、项目负责人都非常愿意到集团总部,寻求资金等资源支持,而现在,除非集团“召唤”,几乎没有人会自愿前来,因为总部找他们可能就是谈组织架构调整、项目股权出售或者是裁员,“没有消息就是最好的消息,能不来就不来。”王征说。

2021年,随着蓝光、协信、新力等房企陆续爆雷,尚且“安在”的各家房企也开启了一轮轮裁员。“大虹桥上空飘着各家企业员工的简历。”一位虹桥地产人这样形容。

但在收缩、裁员成为行业主旋律的情况下,挪动是一种奢望,“坑位”也成为奢侈品。一位曾经在蓝光工作的员工为了在上海重新谋得一职位,一个月内给同一猎头投递了13次简历,而时隔半年后,他仍然待业在家。一位曾经与大虹桥内多家房企有过合作的猎头公司负责人表示,在收缩取代扩张成为行业主流的时局下,很少有企业还在真正招聘。“即使有岗位放出,也推进得非常慢。”连在他看来还算稳健的一家房企都在2021年年中停止招聘了。“就算现在还挂着少数坑位也很难进人”,这家房企仅存的那几个职位,挂出半年后仍然空缺。

“只有一些企业的项目销售岗还在进人。”他表示,尤其是2021年三四季度,一些企业还想最后拼一波回款,诞生了大量销售人员的招聘需求,但这些岗位也被业内称为“绞肉机”——背负着一定的销售和回款指标,如果未能达到就会立马被裁、换上新人。

“出门喝个咖啡的间隙,就能到周边房企面试一番的画面几乎不会出现了。”上述虹桥地产人表示,大家都希望能“苟住”,过了春节再说。

曾经在咖啡馆里的同行小聚也正在减少,“因为焦虑”,这是数位虹桥地产人给出的共同回答。“泥菩萨过河,自身都难保,哪敢问别人的情况。何况同行失业的情况也并不少见,问了的话彼此都尴尬。”大家干脆不再会面。

“地产圈每天一则坏消息”,给大家带来的心理压力是巨大的。焦虑情绪始终在虹桥地产圈蔓延,“因为地缘贴近,不好的消息总具有压迫感。”一位虹桥地产人表示。今天股债双杀的是你楼下的公司,明天又看到隔壁企业被金融机构“堵门”要债,过几天附近企业第二轮裁员的消息又传来,可能上个月还在咖啡馆里喝咖啡晒太阳的人,下个月就不在虹桥了。“但其实我觉得最难的时间可能还没来。”王征说,如果你春节后再来虹桥转转,那时候,这里的房企和人,又会发生不小的变化。

(应受访者要求,文中王征、陈时为化名)

版权声明:以上内容为《经济兴发报》社原创作品,版权归《经济兴发报》社所有。未经《经济兴发报》社授权,严禁转载或镜像,否则将依法追究相关行为主体的法律责任。版权合作请致电:【010-60910566-1260】。
不动产运营报道部记者
关注华东地区房地产与大健康,探索资本背后的故事。
工作邮箱:dingwenting@eeo.com.cn